Comment expulser un locataire ?

Pourquoi faire appel à un avocat pour expulser votre locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en location, mais vous rencontrez des difficultés avec votre locataire : celui-ci ne paie pas son loyer, ne respecte pas les clauses du bail, cause des troubles du voisinage, ou commet des dégradations dans le logement.

Vous souhaitez mettre fin au bail pour récupérer votre bien et ne savez pas comment procéder ? Sous quelles conditions est-il possible d’expulser un locataire ? Quelles sont les démarches à entreprendre et pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en expulsion ? SKR Avocat répond à vos questions.

Dans quels cas est-il possible d’expulser un locataire ?

Expulser un locataire n’est pas une décision à prendre à la légère. Il s’agit d’une mesure extrême, qui doit respecter des conditions strictes et qui ne peut intervenir qu’en dernier recours, après avoir tenté de trouver une solution amiable avec le locataire.

Pour expulser un locataire, il faut d’abord que celui-ci ait commis une faute qui justifie la résiliation du bail :

le locataire ne paie pas son loyer et/ou ses charges ;
il ne respecte pas les conditions du bail (il sous-loue le logement sans autorisation, il utilise le logement à des fins commerciales ou professionnelles, il cause des troubles de voisinage, il ne souscrit pas d’assurance habitation, etc.) ;
il ne quitte pas le logement à l’issue du bail, alors que le propriétaire lui a délivré un congé pour vendre, pour reprendre le logement ou pour tout autre motif légitime et sérieux ;
le locataire a dégradé le logement ;
il a réalisé ou fait réaliser des travaux dans le logement sans l’accord du propriétaire ;
etc.

Cette liste n’est pas exhaustive, il existe de nombreuses situations dans lesquelles il est possible d’envisager une procédure d’expulsion. Toutefois, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire par ses propres moyens, il doit respecter une procédure judiciaire strictement encadrée par la loi.

Comment se déroule la procédure d’expulsion d’un locataire ?

La procédure d’expulsion d’un locataire varie selon le motif de l’expulsion et l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. Cette clause prévoit qu’en cas de manquement du locataire à ses obligations, la résiliation du bail intervient de plein droit.

Le bail contient une clause résolutoire

Le propriétaire doit adresser au locataire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de payer le loyer et les charges impayés ou de respecter les conditions du bail.

Si le locataire ne règle pas sa dette ou ne se conforme pas à la mise en demeure dans le délai imparti (2 mois minimum pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, 6 semaines pour ceux conclus après cette date), le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Dans cette hypothèse, le juge est lié par la clause résolutoire qu’il ne peut pas remettre en cause. Il peut toutefois accorder des délais au locataire, mais ne peut pas remettre en cause la clause résolutoire.

Le bail ne contient pas de clause résolutoire

Le propriétaire doit assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, justifier des impayés de loyers, des manquements du locataire et des différentes tentatives amiables de règlement du litige.

Le juge apprécie souverainement si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et a la possibilité d’accorder des délais au locataire pour s’acquitter de ses obligations.

Dans les deux cas, lorsque le juge prononce ou constate la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit alors lui faire signifier le jugement par acte de commissaire de justice.

À compter de cette signification, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. S’il ne part pas dans ce délai, le propriétaire peut demander à un commissaire de justice de procéder à son expulsion forcée, avec, au besoin, le concours de la force publique.

Le saviez-vous ?

Depuis la loi « anti squat » du 27 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans les contrats de location conclus à compter du 29 juillet 2023 notamment pour le non règlement des loyers et des charges, le non versement du dépôt de garantie, le défaut d’assurance habitation, etc.

Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en expulsion ?

Le saviez-vous ?

Le propriétaire bailleur qui ne respecte pas le cadre réglementaire d’une expulsion s’expose au risque d’une condamnation à 3 ans d’emprisonnement et à 30 000 euros d’amende.

Il est ainsi primordial de connaître et de maîtriser les rouages de la procédure qui peut s‘avérer longue et complexe.

C’est le cas de l’avocat spécialisé qui, à jour de la législation et de la jurisprudence récentes, vous conseille sur la recevabilité et le bien-fondé d’une demande d’expulsion au regard des éléments de votre dossier. Il vous assiste au cours des différentes étapes de la procédure (recherche de solution amiable, mise en demeure, assignation en justice, etc.), défend vos intérêts devant le tribunal judiciaire et assure la mise à exécution de la décision après le jugement.

En faisant appel à SKR Avocat, avocat spécialisé en expulsion, vous bénéficiez d’un accompagnement juridique personnalisé, efficace et confidentiel, qui vous permet de mettre fin au bail et de reprendre possession de votre logement, dans des conditions optimales et des délais raisonnables. Contactez-nous.