Comment recouvrer des loyers impayés et pourquoi se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier ?

Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire ne paie pas son loyer ? Vous souhaitez récupérer votre dû mais ne savez pas comment réagir ? Des conditions préalables à toute action à l’engagement de la procédure judiciaire, le cabinet SKR Avocat vous explique les recours dont vous disposez pour recouvrer des loyers impayés et pourquoi il est fortement conseillé de se faire assister d’un avocat pour une telle démarche.

Quelles sont les conditions préalables à la procédure en recouvrement de loyers ?

Se trouver dans une situation d’impayé

Cela peut paraître logique mais pour recouvrer des loyers impayés, il faut que le locataire se trouve bien en situation d’impayé, c’est-à-dire qu’il n’ait pas réglé son loyer et ses charges dans les délais prévus par le bail. Le propriétaire doit pouvoir justifier du montant et de la durée de la situation d’impayé.

Tenter de trouver une solution amiable avec le locataire

Dans un premier temps, il est conseillé de privilégier la communication avec le locataire afin de comprendre l’origine des difficultés et tenter de trouver une solution amiable (délais de paiement, règlement échelonné de la dette, etc.) Ce contact peut se faire au moyen d’une lettre simple, d’un mail, etc.

Le saviez-vous ?

Si vous envisagez d’obtenir l’expulsion du locataire sur ce motif et que la dette est inférieure ou égale à 5 000 euros, la tentative de résolution amiable du litige est un préalable obligatoire à la procédure judiciaire.

Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception

Si les démarches amiables n’aboutissent pas, le bailleur doit adresser au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de payer le loyer. Cette mise en demeure doit mentionner le montant des sommes dues, le délai de paiement et les conséquences en cas d’inexécution.

Prévenir la caution ou l’assurance

Si le propriétaire a sollicité une caution au moment de la conclusion du contrat de bail, il doit informer celle-ci des manquements du locataire et solliciter son intervention.

À savoir :

La caution solidaire doit être prévenue au même moment que le locataire tandis que la caution simple n’est actionnée qu’après une mise en demeure infructueuse.

Si le bailleur est couvert par une garantie de loyers impayés (GLI), il doit déclarer le sinistre dans les conditions prévues par l’assurance.

Informer le FSL, la CAF ou la MSA

Dans l’hypothèse où le locataire bénéficie d’une aide au logement et que le défaut de paiement concerne, a minima, deux mois de loyer, le propriétaire doit, dans un délai de deux mois et sous peine d’amende, en informer l’organisme qui procède au versement.

Quelles sont les démarches à engager pour recouvrer des loyers ?

Lorsque les démarches précédentes n’ont pas permis de régler le litige, le propriétaire est en droit d’engager une procédure judiciaire. Il doit, pour cela, respecter différentes étapes.

Délivrer un commandement de payer

Lorsque la mise en demeure de payer le loyer est demeurée sans effet dans le délai imparti, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer au locataire, par acte de commissaire de justice.

Assigner le locataire en paiement des loyers

Le commandement de payer demeuré infructueux pendant 2 mois minimum (pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023) ou pendant 6 semaines (pour ceux conclus après cette date) autorise le propriétaire à assigner le locataire en paiement devant le tribunal judiciaire.

Le paiement du loyer étant une obligation contractuelle du locataire, le bailleur est également en droit de solliciter, dans la même instance, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Au terme de la procédure, le locataire est condamné à payer au propriétaire les loyers et les charges impayés ainsi que d’éventuels dommages et intérêts.

Signifier le jugement

Pour rendre la décision exécutoire, le bailleur doit faire signifier le jugement au locataire par acte de commissaire de justice.

Agir en exécution forcée

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement fixés par le jugement, le propriétaire a la possibilité d’agir en exécution forcée pour recouvrer sa dette (saisie-vente, saisie- attribution, etc.)

Pourquoi recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier ?

Recouvrer des loyers impayés suppose de respecter une procédure complexe et des délais stricts. Faire appel à un avocat spécialiste du contentieux immobilier vous permet d’optimiser vos chances de succès :

analyse du bail et des conditions préalables pour juger de l’opportunité d’entamer les démarches procédurales ;
assistance aux démarches amiables et aux négociations ;
respect des délais ;
rédaction des actes (mise en demeure, commandement de payer, assignation, etc.)
conseils et veille juridiques ;
défense (assistance ou représentation) devant le tribunal judiciaire ;
signification du jugement et mise en œuvre effective de la décision de justice.

SKR Avocat, expert en droit immobilier et spécialiste en procédure de recouvrement de loyers impayés vous conseille, vous oriente et vous accompagne pour solutionner votre litige. Vous avez des questions ? Contactez-nous.